ГК «Самолет»: «Мы закончили первое полугодие с показателями выше 2019 года»

ГК «Самолет»: «Мы закончили первое полугодие с показателями выше 2019 года»

Как дела в кризис у одного из крупнейших девелоперов Московского региона и стоит ли сегодня присмотреться к его облигациям

Автор: Yango.Pro


Группа «Самолет» входит в топ-6 крупнейших российских девелоперов по объему текущего строительства. В начале июля кредитное агентство АКРА подтвердило рейтинг компании на уровне BBB+, изменив прогноз по нему на Позитивный. При этом сегодня облигации девелопера торгуются с доходностью почти 10% годовых. Yango.Pro расспросил Егора Анучина, руководителя управления по связям с инвесторами группы «Самолет», как нынешний кризис повлиял на девелоперские компании, что происходит с ценами и спросом на недвижимость в России, пришлось ли группе корректировать свои бизнес-планы и для чего «Самолет» планирует масштабную региональную экспансию. 


ЧИТАЙТЕ В СТАТЬЕ:

✔ ГК «Самолет»: портрет эмитента

✔ Ситуация в отрасли

✔ Господдержка в кризис

✔ Консолидация игроков
✔ Бизнес-планы группы
✔ Финансовое положение
✔ Облигации в условиях рекордно низких ставок
✔ Региональная экспансия



© При использовании материалов сайта и цитировании — ссылка с URL-адресом обязательна

ГК «Самолет»: портрет эмитента

Samolet__final_1.jpg

Ситуация в отрасли

— Что происходит в строительной отрасли на фоне коронакризиса? Насколько сильно он повлиял на девелоперов? Как эту ситуацию, в частности, переживают крупные компании из топ-10?

— В целом, ситуация в отрасли оказалась лучше, чем многие ожидали. За время действия ограничений многие компании запустили или усовершенствовали инструменты дистанционных продаж и одобрения ипотеки, а также провели различные маркетинговые акции. Это оказало благоприятное влияние на спрос в дополнение к главной мере господдержки отрасли — субсидированной ипотеке. Вынужденный простой из-за временной остановки строек большинству девелоперов также удается компенсировать.

— В апреле рейтинговое агентство НКР опубликовало отчет, в котором проанализировало, как может измениться спрос на жилье в России на фоне текущего кризиса в экономике в условиях пандемии COVID-19. По расчетам аналитиков агентства, в самом жестком сценарии объем сокращения спроса топ-20 застройщиков составит свыше 200 млрд руб. выручки (25% и больше от выручки 2019 года). Насколько близки эти цифры к вашим оценкам?

— Безусловно, закрытие строек и офисов на два месяца не могли совсем не сказаться на отрасли и экономике в целом. Ранее мы ожидали, что может сформироваться дефицит самых дешевых объектов, поскольку видели соответствующее смещение спроса. Но сейчас, наблюдая восстановление спроса на уровне февраля, девелоперы начинают возвращаться к плановым запускам проектов, и мы ждем заметного числа новых объектов к концу года.

В апреле мы, как и большинство других компаний, формулировали различные кризисные сценарии и обсуждали перечень мероприятий по минимизации негативного эффекта. К счастью, сейчас мы видим, что эти опасения пока не подтверждаются. При этом мы смогли реализовать большое количество антикризисных инициатив, которые продолжают положительно сказываться на эффективности бизнес-процессов.

Первое полугодие группа «Самолет» закончила с показателями выше 2019 года. Объем реализации недвижимости увеличился на 14% — до 25.4 млрд руб. (226 тыс. кв. м) по сравнению с 22.3 млрд руб. (236 тыс. кв. м) за 1-е полугодие 2019 года. Существенный рост объемов реализации стал возможен благодаря рекордному росту средней стоимости квадратного метра — на 19% год к году до 112 тыс. руб. Результаты первого полугодия дают основания полагать, что 2020 год станет более успешным для группы, чем 2019-й, даже несмотря на значительные кризисные явления.

Сегодня Московский регион, где сконцентрированы основные проекты ГК «Самолет», по-прежнему остается самым крупным и рентабельным рынком недвижимости в России: за последние два года тут было введено в эксплуатацию 25.7 млн кв. м жилья, при этом на топ-10 застройщиков пришлось 40% этого объема. Большинство ключевых игроков — старые девелоперы с весьма успешным опытом реализации проектов. Именно они станут флагманами рыночной консолидации в ближайшие 2–3 года, в результате которой с рынка уйдут 30–40% девелоперов, ожидают сами участники рынка.

Помимо кризисных факторов, связанных с действием карантинного режима, основной проблемой мелких игроков остаются сложности с переходом на новые правила финансирования строительства жилья. Согласно им, девелоперы могут привлекать деньги дольщиков только с применением эскроу-счетов, где средства хранятся до ввода объекта в эксплуатацию.

Уход с рынка мелких компаний приведет к сокращению предложения и вполне логичному росту цен на жилье, а главными бенефициарами этих процессов станут крупнейшие российские девелоперы, в числе которых и ГК «Самолет».

Господдержка в кризис

— Как вы оцениваете объем господдержки, выделенный строительной отрасли? Его достаточно или необходимы еще какие-то меры?

— Мы считаем принятые меры поддержки своевременными и эффективными. Субсидированная ипотека стала одним из основных драйверов продаж весной и летом 2020 года: более 95% нашего предложения соответствуют условиям программы государственной поддержки, и мы видим, что она пользуется высоким спросом. В июне доля ипотечных сделок в общей структуре наших продаж по некоторым объектам достигла 90%. Сейчас доля льготной ипотеки достигает 80% от общего объема.

На наш взгляд, продление программы и дальнейшее снижение ставки могут оказать на отрасль системный восстанавливающий эффект. Кроме того, мы считаем, что необходимо ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов, что позволит девелоперам быстрее получать средства.

Господдержка оказалась крайне эффективной для стабилизации ситуации на рынке и восстановления объемов бизнеса на докризисном уровне. Но чтобы обеспечить значительный рост объемов коммерческого строительства жилья (целевые 120 млн кв. м в год) нужны дополнительные меры поддержки спроса. Наиболее эффективным было бы дополнительное повышение доступности жилья за счет снижения ставки по ипотеке.



Консолидация игроков

— Вы ждете банкротств среди строительных компаний по итогам текущего кризиса?

— Мы ожидаем, что рынок продолжит консолидироваться вокруг крупных игроков, которые стабильны, имеют устойчивую структуру и достаточный масштаб бизнеса для высокой адаптивности к кризису. Консолидация отрасли несет в себе достаточно преимуществ, таких как повышение надежности участников, формирование стандартов и контроль рисков. Мы ищем возможности в каждом кризисе.

— А снижения цен на жилье на фоне падения спроса ждать стоит?

— Снижения цен не предвидится. Напротив, в июне многие девелоперы, включая группу «Самолет», подняли цены. Сегодня на рынке остались в основном профессиональные игроки, которые понимают, что демпинг — тупиковая стратегия. Сегмент массового жилья не обладает высокой маржинальностью, и девелоперам выгоднее сократить объемы строительства, приведя их в соответствие со спросом.

С конца мая мы видим устойчивое восстановление спроса благодаря субсидированной ипотеке. Но даже если срок ее действия не продлят, рыночные ставки будут всё больше к ней приближаться, а спрос постепенно расти. Сейчас многие девелоперы корректируют консервативные планы и закладывают в них вывод новых объектов во втором полугодии.

Бизнес-планы группы

— И все-таки пришлось ли группе корректировать свои бизнес-планы из-за текущего кризиса?

— Мы ощутили очень кратковременный спад спроса. Но благодаря своевременным мерам поддержки спроса от государства и собственным инициативам мы дали клиентам возможность не выплачивать ипотечный кредит до конца года, взяв эти выплаты на себя. Кроме того, благодаря запущенной летом 2019 года платформе, позволяющей проводить сделки полностью дистанционно, мы смогли быстро перестроиться на формат онлайн-продаж и усовершенствовали его за время действия ограничений. А в течение недели после открытия офисов продаж количество клиентов вернулось на уровень февраля.

Мы наблюдаем повышенный спрос на квартиры в нашем сегменте жилья, который трансформируется в рост объемов продаж и цен. Как я уже говорил, за первое полугодие средние цены продаж по всем проектам выросли на 19% относительно аналогичного периода 2019 года, при этом рост даже несколько превысил плановые показатели.

В июле мы видим дальнейший рост спроса, естественно, это положительно сказывается на маржинальности бизнеса.

Поэтому, возвращаясь к вашему вопросу, подчеркну: компания сохранила бизнес-планы 2020 года неизменными. По итогам первого полугодия план даже перевыполняется, и это дает нам все основания оптимистично смотреть на итоги 2020 года в целом.

— Как вы думаете, за счет чего главным образом вам удалось быстро адаптироваться к условиям этого кризиса?

— Однозначно субсидированная ипотечная ставка стала основным драйвером продаж во втором квартале 2020 года, особенно учитывая, что более 95% предложений группы «Самолет» попадает под условия программы. Доля ипотечных сделок с субсидированной ипотекой в июне достигла 80% от всех сделок с ипотекой, и мы ожидаем что показатель останется на том же уровне до конца действия программы субсидирования.

Льготное кредитование и государственные гарантии по кредитам и облигациям тоже оказались эффективными антикризисными мерами. Благодаря этим инструментам девелоперы обеспечили устойчивое финансирование проектов и смогли максимально быстро восстановить работу. По итогам первого полугодия мы добились лучших результатов, чем за первое полугодие 2019 года, отыграв в июне апрельский спад.

Финансовое положение

— С чем связано такое значительное снижение операционного денежного потока компании по итогам 2019 года? Как вы прокомментируете эти цифры?

— Снижение операционного денежного потока связано со сделками по выкупу земельных участков в реализуемых проектах (которые уже строятся и продаются) — ранее оплата за землю была структурирована как рассрочка, однако были реализованы сделки по выкупу этой рассрочки с дисконтом за счет долга.

Поясню чуть подробнее. Чтобы ограничить расходы, связанные с приобретением земли на начальных этапах проектов, компания использует несколько моделей партнерства с землевладельцами. Модель аренды с выкупом в форме квартир (на нее приходится около 20% в портфеле), модель совместного предприятия с партнером (более 70%), когда партнеры получают долю в совместном предприятии (СП) с правами управления объектом, а в некоторых случаях — дополнительные денежные взносы. И третья конфигурация — модель выкупа земли с отсрочкой платежей (менее 10%).

Она как раз и оказала влияние на наш операционный денежный поток. У нас было несколько проектов, где земля была куплена в рассрочку, которая была привязана к денежным потокам по конкретным очередям проекта. Когда мы заключали эти соглашения, в них были прописаны своего рода опционы на выкуп рассрочки с дисконтом порядка 25-30% единовременно. Выкуп, естественно, финансировался долгом. По сути у нас прошли крупные сделки на сумму порядка 8 млрд руб. на выкуп земли, которые отразились на операционном денежном потоке и нашли отражение в долговой нагрузке. Хотя с точки обязательств компании больших изменений не произошло. Кроме того, с точки зрения риск-профиля это даже лучше для группы. Потому что когда эти сделки финансируются банком, он сразу же одобряет проектное финансирование на эти же проекты. Получается, что все платежи по этим кредитам синхронизированы с раскрытием эксроу по проектному финансированию.

Поэтому и получилось, что в 2019 году из-за этих сделок у нас образовался отрицательный операционный денежный поток и формально подрос долг. Хотя с точки зрения бизнеса компании — это не рост долга, потому что обязательство как было, так и осталось. Денежный поток стал лучше благодаря привязке к финансирующему банку. А с позиции рисков по проектам для компании ничего не ухудшилось.

В текущем году мы не ожидаем отрицательного эффекта на операционный денежный поток.

— За 2019 год у компании отражен довольно небольшой объем средств на эскроу-счетах — 835 млн руб. Почему?

— Мы, как и многие наши коллеги по отрасли, глобально поддерживаем инициативу с эксроу, потому что она безусловно окажет положительное влияние на сектор и в первую очередь на крупных игроков.

В прошлом году в работе были в основном проекты, запущенные до 1 июля, которые реализовывались по старой схеме. Основная масса проектов в рамках схемы эскроу у нас уже запущена в первой половине этого года, но значимый эффект на выручку будет виден во втором полугодии. По итогам первого полугодия порядка 26% выручки — это проекты по эскроу, остальная часть — проекты, реализуемые по старой схеме. Соответственно, во втором полугодии на эксроу будет приходиться уже около 70% выручки. Это постепенный переход по мере того, как запускаются новые очереди.

— С чем связано решение компании провести допэмиссию акций на 1.25 млрд руб.?

— Это техническая эмиссия взамен предыдущей, которая не была реализована. Таким образом компания обеспечивает для себя возможность максимального оперативного выхода на рынки акционерного капитала. Размещение акций на публичном рынке является для компании стратегической целью, поэтому мы обеспечиваем возможности размещения в максимально короткие сроки при появлении подходящего окна.

— По итогам 2019 года у компании достаточно низкий показатель Капитал/Активы, что само по себе довольно критично именно для девелоперского бизнеса, особенно в условиях реформы финансирования этой отрасли. Как вы это прокомментируете? Есть ли у вас планы по докапитализации?

— В целом это связано со спецификой бизнеса группы — модели партнерств и non-cash приобретении проектов на этапе инициации компании. Также важно учитывать фазу роста бизнеса, в ходе которой не накапливается значительная нераспределенная прибыль.

Активы компании формируются в том числе новыми проектами, которые не требуют денег и будут финансироваться за счет проектного финансирования с момента начала реализации. На этапе приобретения земли от нас требуется большой вклад ресурса интеллектуального и в меньшей степени — финансового, для того чтобы превратить участок земли в мастер-план, с концепцией и документами.

Это один из важнейших этапов создания стоимости для девелоперской компании. 

Планов докапитализации у компании пока нет.

— В 2019 году чистый долг компании очень резко вырос (в 5.5 раз). С чем это связано? Какая у компании долговая нагрузка на текущий момент и какой показатель чистый долг/EBITDA вы ждете по итогам текущего года?

Уровень долга вырос за счет сделок по выкупу земли, о которых я говорил выше. По данным на 30 июня объем долга компании без учета проектного финансирования составлял 20.5 млрд. руб., чистый долг — 12.4 млрд руб.

— Какую структуру долга и объем долговой нагрузки вы считаете для себя оптимальным?

— Мы считаем комфортным сохранение показателя Чистый долг/EBITDA < 2х на переходный период с эскроу с постепенным снижением ближе к 1х.

Облигации в условиях рекордно низких ставок

— Есть ли у компании планы выйти на публичный рынок с новыми выпусками облигаций, особенно в условиях рекордно низких ставок?

— Наша задача — обеспечить полную готовность компании к реализации тех возможностей, которые могут открыться на долговых рынках уже в скором времени. Сейчас в нашем арсенале есть практически полный набор долговых инструментов, из которых сформирован сбалансированный портфель. Мы проводим выпуски облигаций или привлекаем проектное финансирование в зависимости от потребностей компании, структуры новых проектов и других факторов. Например, февральский выпуск облигаций на 6 млрд руб. помог нам обеспечить безрисковое прохождение кризисного периода.

Мы ожидаем, что во второй половине 2020 года будут возможности для размещения облигаций, однако новые размещения будут целесообразны при значительном снижении стоимости относительно текущих уровней. Историческая статистика такова, что доходность по облигациям девелоперских компаний выше, чем у компаний с аналогичным рейтингом из других отраслей. Это не соответствует текущей ситуации, когда рынок консолидируется вокруг крупных, стабильных компаний, финансовая устойчивость которых значительно улучшилась с введением счетов эскроу.

Региональная экспансия

— В конце июня стало известно, что «СПБ Реновация» вошла в альянс с ГК «Самолет»: что даст вам эта сделка? Какие планы у компании в отношении питерского рынка жилья, какую долю на нем вы рассчитываете получить?

— Партнерство с «СПб Реновация» — первое соглашение, которое мы заключили в рамках партнерской программы Группы «Самолет» с девелопером, который ведет бизнес за пределами Московского региона. Мы считаем стратегически важным развитие экспертизы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, так как это второй по масштабу и значимости регион в России. «Самолет» в перспективе видит себя федеральной девелоперской компанией и по географии присутствия, поэтому это соглашение мы расцениваем как первый шаг экспансии в регионы. Проектный банк нашего партнера составляет 8 млн кв. м, программа развития включает застроенные территории в 22 кварталах Санкт-Петербурга. Это отличная возможность применить нашу экспертизу в цифровизации, построении экономических моделей проектов и управлении проектами на большом и стратегически важном для страны рынке.

— Какие еще регионы вы рассматриваете в качестве перспективных для развития проектов комплексного освоения территорий?

— «Самолет» специализируется на создании больших комплексных городских пространств в формате комплексного освоения территорий (КОТ). И мы рассматриваем рынки с высоким потенциалом спроса и потенциалом развития проектов.

Для успешного развития КОТ девелоперу необходимо иметь определенные компетенции и масштаб ресурсов, — уверены в компании. — Во-первых, надо уметь разрабатывать и управлять крупными проектами, работать в формате совместных предприятий и предлагать частным владельцам земли гибкие форматы сотрудничества и получения прибыли, а также иметь прозрачную и понятную структуру бизнеса — это дает возможность привлекать внешнее финансирование. Кроме того, работа в рамках КОТ обеспечивает группе возможность долгосрочного планирования, предсказуемость бизнес-планов за счет долгосрочных денежных потоков с низким уровнем риска.

Сейчас в дополнение к Московскому региону компания планирует развивать проекты в первую очередь в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, однако мы готовы рассматривать партнерства и в других регионах России. Мы видим, что уход с рынка мелких игроков вместе с увеличением доступности жилья (снижением ипотечной ставки) в перспективе сделают региональные рынки значительно более привлекательными для развития.

Скачать инфографику с ключевыми финансовыми показателями компании можно здесь.

НАВЕРХ


ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

✔ Как научиться анализировать компании

✔ Куда инвестировать в 2020

КОММЕНТАРИИ